【不】就職早々に「億ション」購入？

8月6日付け日経新聞のコラムYOU FINANCEは「就職早々に億ション購入」と題して、就職して直ぐに住宅を購入する最近の若者の動向を伝えています。すでにこのコラムはあちこちのブログで取り上げられていますが、由々しき問題を含んでおり若者に注意を促す意味で、敢えて当ブログでも取り上げたいと思います。

冒頭、コラムは入社2年目に1億円超のマンションを買った金融機関に勤める20代の男性を紹介します。この男性は「マンションの家賃が高くてもったいない。思い切って購入した」とのこと。当コラムは、投資が目的でなく、家賃が高騰し賃料を払うくらいならマンションを買って住む方が節約になる、との考えからだと説明します。三井住友トラスト･資産のミライ研究所の調査では、20代の抱える負債残高は24年に1250万円と、1990年の10倍超に膨らんでいます。内訳は「住宅･土地のため」が最多。背景には不動産価格が上がり続けることへの若者の恐怖があるとのことです。

次に、「不動産価格が高騰している。結婚して同居できる広さの部屋を早めに確保したかった」と、銀行から融資を受けて都内に1LDKのマンションを購入した20代の女性会社員を紹介しています。そして、不動産開発のプロパティエージェントの営業担当者の話として、「20代女性からの引き合いが特に強い」とのこと。
最後に当コラムは、「不動産経済研究所によると、91年度に6000万円を超えていた首都圏のマンション平均価格は、10年後に約4000万円まで下がった。早くから自宅を持つことは安定した生活につながる一方、若者の動きには危うさも潜む。」と結んでいます。煽るだけ煽っといて、いったいお前はどっちやねん！と突っ込みたいところです。

さて、このコラムの何が問題なのでしょうか。ひとつには、社会の公器であるべき新聞が、不動産業者に肩入れするような不適切な記事を書いていることです。不動産市場の全体を見ずに一面にのみ焦点をあてているため、非常にミスリーディングな内容になっています。実際は、マンションの賃料が高騰しているのは都心の一部地域に限られますし、賃貸マンション市場は全国的に供給過剰で飽和状態となっていて、将来的に賃料が高騰し続けるリスクは一部地域を除いて低いです。にもかかわらず、当コラムを読んだ若手会社員は将来的な賃料上昇に危機感を抱き、一刻も早く住宅を購入しなければという脅迫感に苛まれることになるでしょう。

さらに問題なのが、このコラムの「早くから自宅を持つことは安定した生活につながる」のくだりです。数千万円を40年ローンで借りたら、完済するのは60歳を超えてからです。終身雇用がスタンダードだった昭和と、令和の今とでは時代が違います。労働市場の流動性は上がり、入社早々の転職も日常茶飯事です。また、サラリーマンとフリーランスを行ったり来たりするライフスタイルも一般的になるでしょう。そんな時代に、40年もの間ローンに拘束され、銀行に支配される人生が何で安定した人生なのか。転職が希望通りにいかないこともあるでしょう。フリーランスになって収入が減ってしまうかもしれません。しかし、銀行はそんな事情はお構いなしに、計画通りの返済を求めてきます。超長期のローンを借りて自宅を持つことが、安定した生活につながるなんてことはありません。資産サイドの労働のデュレーションが短期化したならば、負債サイドのデュレーションも短期化するのが、私たち投資家目線でいえば常識というもの。超長期のローンの借入れを助長するような当コラムのこの表現は妥当性を欠いており、速やかに訂正すべきと考えます。

若者の皆さん、悪いことは言いません。住まいは賃貸マンションがお薦めです。賃貸ならライフスタイルに合わせ、自由気ままに住み替えが可能です。確かに、賃料は割高かもしれませんが、賃借人が自由に契約を終了できるプットオプションのプレミアム込みだと考えれば納得もいくのではないでしょうか。
もし、私が大手企業の若手社員なら、低廉な賃貸マンションに住みながら、高属性をいかしてローンを目一杯借ります。ただし、それは住宅ローンではなく、投資用不動産を購入するためのアパートローンです。レバレッジを最大限に利かせて不動産に投資する一方、給料はNISA/iDeCoの非課税枠にフルに投入して、株式投資の複利効果を最大限活用します。不動産と株式の2馬力で資産形成に努めることでしょう。