カテゴリー
株式

【株】個人投資家向けTAA

TAA（Tactical Asset Allocation）とは、株式・債券・キャッシュの資産配分を戦術的かつ機動的に変更することで、収益の獲得を狙う投資戦略です。通常の投資戦略が株式や債券の銘柄選択によって収益を狙うことに比べ、ユニークな戦略といえます。かつては先端の大手年金基金等で採用されていましたが、パフォーマンスの有効性に疑問ありとのことで、最近では限定的な採用に留まっているようです。そんなTAAですが、今回は個人投資家が採用してはどうですか、という提案です。

個人投資家の最大の悩みといえば、「相場暴落の恐怖」でしょう。そして、ほったらかし投資においては、「相場暴落の恐怖」をいかに克服するかが大きな課題となります。「相場暴落の恐怖」に耐えきれず、底値で損切りした苦い経験のある個人投資家は多いと思います。かくいう私もその一人です。そんな「相場暴落の恐怖」をどうやったら克服できるのか。長年の私の課題でしたが、ここもとの日本株の下落局面において、あるアイデアを思いつきました。今回の下げ相場での投資行動でお話したように、私は確定拠出年金(DC)で積み立てていた資産を3月にキャッシュ化し、4月、日経平均株価が下落するのに合わせて幾つかの日本株を買い下がりました。その間、私はひたすらお目当ての銘柄を安く買うことだけを考えていました。日経平均が下落すれば、私が保有している他の銘柄の評価額も悪化するにも関わらずです。この経験から、私はひとつの仮説を立てました。「投資家はある銘柄を買おうと思った瞬間から、その銘柄を安く買える相場の下落を歓迎し、自身が保有する他の銘柄の評価額の下落は気にならなくなる。」　どうでしょう？　あなたにも当てはまるのではないですか。もし、この仮説が正しければ、追加投資するためのキャッシュを持っていれば、「相場暴落の恐怖」を克服できるはずだ。私はそう考えました。

問題は、富裕層でもない限り、追加投資の原資を常に手許にプールしておくのは難しいことです。では、一般の個人投資家はどうすればいいのか。そのためには、保有資産の一部を事前にキャッシュ化し、相場暴落に備えればいいのです。例えば、保有資産の10%を目途にキャッシュ化をします。具体的には相場の上昇局面で、①含み益の大きい銘柄から順に売却する、あるいは反対に②含み損の大きい銘柄/含み益の小さい銘柄から順に売却する（実現損は配当と相殺）、といった方法が考えられます。いずれの方法も、株価の上げ下げに応じ、株式⇒キャッシュ⇒株式と、資産配分の変更を繰り返すことになります。私はこの手法を本来の意味合いとは異なりますが、「個人型TAA」と呼ぶことにしました。「個人型TAA」は、当ブログのモットーである「ほったらかし投資」の趣旨に鑑みると邪道です。長期的なパフォーマンスにも、恐らく悪影響を与えるでしょう。ただ「相場暴落の恐怖」に怯え、底値で損切りするといった愚行を繰り返すよりは、多少のコストを払ってでも「個人型TAA」で武装し、「相場暴落の恐怖」に泰然と立ち向かう方が生産的だと思いますが、いかがでしょう？

カテゴリー
閑話休題

【閑】海と山と

当ブログではたびたび書いてきましたが、私の趣味は山登りとスキューバダイビングです。山へは1年を通じ足を運んでいますが、海は7月末～9月末の夏季限定となります。ダイバーの中にはドライスーツに身を包み、真冬の海に潜るツワモノもいますが、ヘタレはそんなことはしません。これからの季節、週末は越前海岸や伊豆の海に通いながら、間を見て山へ行く日々が続きます。ちなみに山の方は7月上旬に昨年の雪辱を果たすべく白山(2,702m)に登り、続いて7月下旬に北アルプスの薬師岳(2,926m)、9月初に南アルプスの光岳(2,591m)に登る予定です。

昨今のアウトドアブームで、低山、高山を問わず日本中の山はどこも登山者であふれています。一方で寂しい限りなのが、（首都圏から近い伊豆半島を除く）全国のダイビングスポットです。ファンダイブに参加するのは、ほとんどが50歳以上のシニアで、参加人数も数人程度と閑古鳥が鳴いています。しかし、私が山登りとダイビングを始めた30年前は違っていました。山登りはキケン･キツイ･キタナイの3Kと言われ、山ヤ（山登りをやっている人）は変わり者、さらには反社会的勢力として世間から白い眼で見られていました。山はそんなアウトローたちの聖地だったのです。逆にダイビングはテニスやスキーと並ぶお洒落なスポーツとして人気を博し、ダイビングスポットはどこも若者で賑わっていました。今は昔といいますが、海を愛する者として、とても悲しく思います。

ところで、私の山仲間でダイビングをやっている人は一人もいません。でも、ダイバー仲間で山をやっている人は何人もいます。これはなぜだろうと考えました。海は山ヤにとって全く異質な世界ですが、山はダイバーにとって海に似た親近感を感じさせる場所です。例えば、海に潜ると根といわれる大きな岩が出てきます。そして、根を海底から見上げると、山を見上げているかのような錯覚にとらわれます。また、海中を泳ぐ魚たちは、まるで空を舞う鳥のようです。海底に目をやれば、そこには赤、青、黄色と色とりどりのソフトコーラルのお花畑が広がっています。このように海の景色が山と通じていることを感じたダイバーが、活動の場を海から山へと広げていくのは自然なことだと思います。

身近なダイビングスポットというと、温泉で有名な熱海があります。熱海の汚れた海に潜ると、別世界が目に飛び込んできます。温泉街の目と鼻の先でこんな光景↓が展開しているなんて、誰も想像しませんよね。私も初めて熱海で潜ったときはビックリしました。そして、後日、北アルプスの白馬岳のお花畑↑を訪れたときに熱海の海で見た光景がフラッシュバックし、２度目のビックリを経験したものです。
私はこれからも海と山の二刀流を続け、海と山を一体として経験することで得られる感動を、一人でも多くの人に伝えていきたいと思います。

カテゴリー
不動産

【不】再考、不動産投資

不動産投資というと、株式投資と似たようなものと考える人が多いかもしれません。が、実態は投資というよりも事業です。ですから、本当は他のビジネス、例えば飲食業などと比較すべきです。不動産投資家は、事業者=プロとして不動産事業に関わることが求められます。不動産投資で得られた賃料収入は、不動産所得として事業所得と同じ総合課税の対象となりますし、不動産投資家には株式投資家を守る投資者保護基金のようなセーフティネットは用意されていません。国も不動産投資家を事業者=プロと見ている証拠です。そもそも、銀行が積極的に融資してくれるのも、彼らが不動産投資家を事業者とみなしているからです。株式投資家からすると、ありえへん話です。

このように、プロとしての取り組みが必要な不動産投資ですが、書店には素人向けの解説本が山積みされており、気軽に始められる副業としてサラリーマンに人気があります。一部の解説本は、賃料という安定収入に借入れによるレバレッジをコーティングすることで、ローリスクでハイリターンを手にできるかのような幻想を読者に与えてきました。私は不動産の世界に不用意に足を踏み入れた投資初心者が、これからの金利上昇で損失を被ることを懸念しています。

ところで、従前私はレバレッジを効かせた不動産投資について、超ハイリスク運用との認識を持っていましたが、最近考えを改めました。不動産投資は、やり方によってはリスクを軽減できることを知ったからです。今ではハイレバレッジの不動産投資を、ローリスクは言い過ぎでもミドルリスクくらいなら言ってもいいのでは、と思っています。

不動産投資には6つのリスクがあるといいます。空室リスク、滞納リスク、災害リスク、価格下落リスク、修繕リスク、金利上昇リスクです。しかし、このうち予測不能で事前対応が困難なリスクは災害リスクだけ。他の5つは投資家の経験とスキル、そして外部業者のサポートが有れば、ある程度対応が可能です。例えば、空室が発生しても、迅速に空室を埋めるノウハウを投資家が持っていれば、空室のダメージを軽減できます。設備の老朽化で修繕が必要な場合も、低コストで対応してくれる親密な業者さんがいれば、修繕のダメージを軽減できます。また、複数の物件をタイミングを分散して入れ替えていけば、価格下落や金利上昇等のマーケットリスクにも対応できます。ベテラン投資家は各人が独自のスタイルでリスク対処法を確立し、本来はハイリスクなレバレッジ付き不動産投資をミドルリスク化しているのです。

不動産投資家は、下表のようなCF(キャッシュフロー)シミュレーションを用いて投資の是非を判断します。（下表はサンプルです）　空室リスク、滞納リスク、価格下落リスク、修繕リスク、金利上昇リスクをシミュレーションに織り込んだうえで、イメージするCFが獲得できる目途が立てば物件の購入に進みます。そして、最終的な投資の成否は、物件の運営でいかにリスクを抑え、シミュレーションと実績の乖離を圧縮できるかにかかっています。不動産投資は株式投資と異なり、投資家自らリスクの源にアクセスし、改善を図れる点がメリットであり、また、シミュレーションベースで投資を考えられることから、株式投資よりもリスクは低いと言えそうです。（株式投資で15年間の損益シミュレーションを立てても、毎年の損益のブレが大き過ぎて役に立ちません！）　ただし、それは投資家に十分な経験とスキル、そして信頼できる外部業者との連携があっての話となります。


【おまけ1　最近の融資事情】
かぼちゃの馬車事件以降、銀行の不動産融資への態度は硬化しており、区分は別にして一棟物ではフルローンはほぼ不可能な状態です。某銀行では最近、頭金2割以上、年収1200万円以上、金融資産5000万円以上が融資実行のメルクマールになっているとの話もあります。

【おまけ2　素人が見た不動産投資の本質】
今回の論考の中で気付いたことがあります。私は不動産投資の経験がない素人ですが、素人なりに「これが不動産投資の本質では？」というものに思い至りました。実務にあたる不動産投資家の方々にとっては「何を今更」でしょうが、「灯台もと暗し」という言葉もあります。忘れないうち記録に留めておきたいと思います。
「不動産投資はシミュレーションに始まり、シミュレーションに終わる」　この一文から不動産投資の本質が見えてきます。
①シミュレーションが成立する物件を購入する
②リスク削減に注力しシミュレーションからの乖離を極小化する
この2点です。