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不動産

【不】持ち家と賃貸

持家(分譲)と賃貸、どっちがお得か?今回はこの永遠のテーマについて考えてみましょう。
(※)以下では比較しやすいように分譲マンションと賃貸マンションを例にお話を進めます。 
皆さんの中にも不動産業者の次のようなトークに誘われて、賃貸マンションから分譲マンションに住み替えた方がいるかもしれませんね。「分譲マンションは家賃並みのローンで住めますし、将来、資産として自分のものになります。賃貸マンションは高い家賃を払っても資産として何も残りませんから、今すぐ分譲に住み替えた方が絶対お得です!」
では、頭の整理から始めましょう。この問題の本質は、売買と賃貸という異なる契約形態でのコスト比較にあります。契約形態以外の条件は同じでないと、公正な評価はできません。持家か賃貸かの話になると住宅市場・賃貸市場で実際に観察されたデータを引用し、分譲マンションのローン返済額と賃貸マンションの賃料を比較したりしますが、これはダメです。
分譲マンションと賃貸マンションでは、立地や床面積は同じでも、一般に建物のグレードが異なります。グレードの異なる2つの物件を比較しても意味がありません。同一物件(グレード)において、分譲契約と賃貸契約での契約形態の違いによるコストの差異のみを比較すべきです。カローラのリース料とレクサスのローン返済額の大小を比較しても意味のないことと同じです。

同一物件で分譲と賃貸のコスト比較なんてできるのかと思われるかもしれませんが、以下のようなケースなら可能です。皆さんの友人や会社の同僚で、新居を手にしたとたん転勤を命じられた可哀そうな人はいませんか?そういう人は、泣く泣く新居を賃貸に出すことになります。その際、この友人・同僚は賃料をどういう基準で決めるか、想像してみてください。
まず、月々のローン返済額以上であることが最低条件でしょう。また、税金等の固定費の一部も賃料に含めたいところです。さらに、賃貸人としての利益や空室・滞納リスクも賃料に上乗せしたいと考えるかもしれません。(業者が賃貸人の場合は、当然そうなります)そうすると、賃料は以下のような式で決定されると思われます。
賃料=ローン返済額+固定費の一部+賃貸人の利益+リスクプレミアム=ローン返済額+α (α=固定費の一部+賃貸人の利益+リスクプレミアムとします)……①
となります。従いまして、賃料>ローン返済額、が成立します。


【結論1】同一グレードのコスト比較では、賃貸より分譲(持家)の方がお得


結局、先の不動産業者の営業トークが正しかったことになります。
細かい理屈は抜きに、そもそも論で片付けることもできます。分譲(持家)の場合のプレイヤーは建設会社と買い主の2人ですが、賃貸の場合は、建設会社、買い主=賃貸人、賃借人の3人、場合によってはさらに転借人が加わり4人となります。プレイヤーが増えるほど人件費とマージンが上乗せされますから、当然に【結論1】が正しいことになります。
さらには、賃料を月々のローン返済額以上に設定しようとする①式に問題があります。分譲物件のオーナーはローン返済後に物件を売却することで、返済額を一部回収することができます。ですから、賃料はローン返済額から将来の売却見込み額を控除した金額を起点に算出されるべきです。そういう意味で、①式をベースに決定した賃料は割高と言えます。

では、分譲(持家)の方がお得だとして、世の中にこれだけ賃貸物件が存在するのはなぜでしょうか。それは、グレードにこだわらなければ、賃貸物件は分譲物件よりも低価格で居住することが可能だからでしょう。
さらに、コスト以外にも賃貸が選ばれる理由があります。それは次のような賃貸メリットがあるからです。
・会社が賃貸住宅に住む社員に家賃補助を行っており、賃料負担が軽減される
・住宅ローンの返済リスクを負わない
・持家は経年劣化するが、賃貸は住み替えを行うことで新築に近い状態を維持できる
・賃貸はライフステージに合った間取りの物件に機動的に住み替えできる
・管理費、修繕積立金、税金等維持費が不要
・夫婦いずれかが一人っ子で親の自宅を相続する予定の場合、賃貸住宅に居住していれば相続税で優遇措置を受けられる(家なき子特例)
・地震等の天災で建物が被災しても問題ない

一方、分譲(持家)にも以下のようなメリットがあります。
・物件のオーナーとして満足感を得られ、リフォーム等も自由にできる
・資産として将来売却したときに売却収入が期待できる
・住宅ローン控除や住まい給付金、贈与税の非課税制度等、税制優遇措置がある
・他人に賃貸することで賃料を得ることができる

以上により私の最終的な結論は次の通りです。人々は分譲(持家)と賃貸を、コストだけでなく定性的な観点を加味し、総合的に判断している。


【結論2】人の好み、環境等によって賃貸の方がお得な場合もあり、一概に持家がお得とはいえない


えっ、結論になってない。これは失礼致しました。


 


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株式

【株】私が株式投資を薦める理由③

皆さんはプロ投資家というと、どんな人を想像しますか。一般的には、信託銀行や生損保、ヘッジファンド等の機関投資家を言います。これらプロ投資家は、巨額の資金、優れた頭脳、最先端の投資インフラ等を装備して相場に臨みます。まるで、最新兵器に身を包んだソルジャーです。それに比べ私たち個人投資家は、竹槍を持って一揆に向かう戦国時代の百姓のようです。最新兵器と竹槍、果たして勝負になるんでしょうか?

実は、なるんです。なぜなら、個人投資家はプロ投資家にはない秘密兵器を持っているからです。それは、ズバリ「時間」です。個人投資家は(信用や先物取引を除いて)好きなときに売り買いできます。いくら損しようが自己責任。無理にロスカットする必要はない。勝つまで待てばいい。投資に好きなだけ時間をかけられることが、強い武器になります。株式投資において複利効果を最大限発揮するには、たっぷりの時間が必要だったことを思い出してください。

プロ投資家はそうはいきません。プロ投資家は他人のお金を預かって運用しており、一定の期間(通常は1年)で結果を出すことが求められます。良くも悪くも1年が勝負です。期間内の損益確定のため、意に反して損切りを迫られるファンドマネージャーも少なくありません。プロ投資家は、株式投資において利益を上げるために必要な十分な「時間」を与えられていないのです。

また、プロ投資家は自身の投資行動を、顧客に理由を示して説明することが求められます。売買の理由が「相場観だから」は許されません。しかし、”Buy the rumor,sell the fact”の格言にあるように、相場変動の理由が明らかになった時点で売買しても、タイミングを逸している可能性が大です。このように、プロ投資家にはプロゆえの弱みがあるのです。

それに比べ、私たち個人投資家は自由です。アマチュアであるメリットを最大限活かせば、強大なプロ投資家にも立ち向かうことができます。そのためには、長期の時間軸で複利効果の有効性を最大限活用することが必要です。短期の時間軸での投資はプロ投資家と同じ土俵に立つことになり、十分な知識と経験、そして運がないと危険です。
個人投資家は十分な時間を投資に投入することができます。これが私が株式投資をお薦めする第3の理由です。

最後に日本のウォーレン・バフェットと言われた竹田製菓(株)創業者:竹田和平氏の金言をご紹介します。「上がってよし、下がってよしの株価かな」 私はこの言葉に個人投資家のあるべき姿が凝縮されていると思います。

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株式

【株】私が株式投資を薦める理由②

資産運用における複利のパワーは皆さんご存知のことと思います。複利のパワーは利回りがプラスのケースで説明されることが多いですが、実は利回りがマイナスのケースでも大きな効果を発揮します。【表1】はスタート時点で評価額100であったものが上段は毎年10%ずつ増加、下段は毎年10%ずつ減少した場合の10年後、20年後、30年後の評価額を表しています。【表1】をグラフ化したものが【グラフ1】です。+10%の場合、評価額は100→110→121→133→146→161…と変化し、増加幅は10→11→12→13→15…と拡大していきます。そして、29年~30年の1年間には159も増加しています。このように評価額の増加幅は、時間の経過とともに加速度的に拡大していきます。次に、-10%の場合を見ます。評価額は100→90→81→73→66→59…と変化し、減少幅は10→9→8→7→7…と縮小していきます。29年~30年の1年間では1しか減少していません。評価額の減少幅は、時間の経過とともにどんどん縮小していきます。このプラス利回りとマイナス利回りでの評価額の非対称的な動きは、複利の効果によるものです。

【グラフ1】では+10%の場合、評価額の曲線は右肩上がりにそそり立つ一方、-10%の場合は下限0に限りなく接近していきます。評価額のアップサイドは無限、ダウンサイドは有限です。この上昇時と下落時の「損益の非対称性」、つまり相場が上がるほどに収益の拡大スピードは加速し、相場が下がるほど損失の拡大スピードは減速する。私たちは株式のこの性質を上手く利用することで、高い確率で勝利を手にすることができるのです。そして勝利の確率は、投資の時間軸が長いほど高くなります。

では、この「損益の非対称性」の効果を具体例で見ていきましょう。今100円ずつA社~J社の10社の株式に投資するものとします。5年後、A社株は5倍(500円)、B社株は2倍(200円)になったとします。C社株、D社株、E社株は変わらず100円だとすると、A社株~E社株の合計は、500+200+100×3=1000円です。F社株~J社株がすべて紙屑(0円)になっても当初資産額(1000円)を割らないことになります。もっとも、10社中5社が倒産する可能性はまずないですから、今度はF社株は0円、G社株とH社株は50円、I社株とJ社株は70円だったすると、10社の評価額の合計は、1000+50×2+70×2=1240円です。5年間の運用結果は年率4.4%(1000円→1240円)となります。2勝5敗3分でも、トータル損益は十分なプラスです。このように個々の勝負では負け越しでも、トータルで勝利できるのが株式投資の強みであり、強みの源泉が「損益の非対称性」となります。複数の銘柄に投資した場合、一部の銘柄が大きく上昇すれば他の多数の銘柄が下落しても、ポートフォリオ全体ではプラスを確保できるということです。実際、長期投資ではプラスの複利効果によって、株価が5倍、10倍…となることは珍しくありません。

ウォーレン・バフェットは自身の投資会社バークシャー・ハサウェイの2013年の株主総会でこう言ったそうです。「私は生涯で400~500の銘柄を所有しましたが、そのうちの10銘柄でほぼ全ての利益を得てきたんです。」

長期の株式投資は勝率を競うゲームではなく、トータルスコアを競うゲームであることがご理解いただけると思います。1対0、2対1の僅差の勝ちを積み上げるのではなく、1勝5敗でいいからその1勝を15対3で大勝するイメージ、これが長期投資の戦い方です。そして、長期の時間軸で損益の非対称性を最大限活かし切ることで、株式投資の勝利の確率を高めることが可能です。これが、私が株式投資をお薦めする第2の理由です。

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【株】私が株式投資を薦める理由①

資産運用をする手段としては、株式の他にも債券や不動産、FXや暗号資産、商品(コモディティ)等があります。ただ、ギャンブルの才能や高度な数学の知識がある一部の方を除き、一般の個人投資家にとって取り組みやすく、且つ高収益を上げやすいのは株式であると私は考えます。そこで、これから3回にわたり、私が個人投資家の皆さんに、まずは株式投資をお薦めする理由をお話したいと思います。

そこで突然ですが、【図1】をご覧ください。これは、私たちの生活する社会をモデル化したものです。ここではT自動車工場で働くAさんに登場してもらいます。ただ、Aさんは自動車工場の労働者でなくても構いません。農場で働くAさん、レストランで働くAさん、学校の先生Aさん。労働者として働き、給料をもらって生活している人なら、職業は何でもOKです。


Aさんは毎日工場で車を作っています。そして、オーナーである資本家Tから給料をもらっています。ここで、最初の質問です。Aさんが受け取る給料は、Aさんが作った車の価値と同じ金額でしょうか? 答えは、Noです。なぜなら、Aさんが受け取る給料は、Aさんが作った車の価値から原材料等のコストや資本家Tの利益を差し引いた後の金額だからです。つまり、給料=車の価値ー資本家の利益等、です。

次に、消費者のBさんに登場してもらいましょう。Bさんは毎日会社へ車で通勤しています。ところが最近車の調子が悪いので、買い換えようと思っています。そこでT工場で作っている車を購入することにしました。さて、ここで二番目の質問です。BさんがT自動車会社に払う車の代金は、車の価値と同じ金額でしょうか? 答えは、またしてもNoです。なぜなら、Bさんが払う車の代金は、車の価値に資本家Tの利益等を上乗せした金額だからです。つまり、代金=車の価値+資本家の利益等、です。
さて、三番目の質問です。ところで、労働者Aさんって誰のことでしょう? そして、消費者Bさんって? 答えは、どちらも私たち自身のことです。つまり、労働者Aさん=消費者Bさん=私たち、です。つまり、労働者は自分が作った自動車を、消費者として買い戻していることになります。そうなると、【図1】は【図2】のようなサークルに書き換えることができます。ここでは、お金と車が、「資本家」と「労働者=消費者」の間をグルグル逆方向に回転しています。そして、労働者が給料を受け取るタイミングと、消費者が代金を支払うタイミングで、資本家に利益が落ちる仕掛けになっています。一粒で二度おいしい、資本家の「搾取のシステム」です。

私たち労働者は、会社に入ってからハムスターさながらに延々とこのサークルの中を走り続けます。そして、疲れ果て、もう走る元気がなくなったところで定年退職です。あなたはこんな人生、納得できますか。それでもいいという人もいるでしょう。サークルの中にいる限り最低限の給料は確保できるので、安定した生活が保障されます。しかし、資本家の下僕として家畜として、一生をサークルの中で終えるのはご免という人もいると思います。では、そういう人はどうしたらいいのでしょうか?3つの方法が考えられます。

1つ目は、労働者が団結して資本家を追い出し、労働者の管理のもとでサークルを運営することです。つまり、社会主義革命です。でも、この方法が上手くいかないことは、歴史が証明しています。

2つ目は、労働者自ら資本家になることです。しかし、これも問題があります。資本家として成功するには、努力と才能、そして何より運が必要です。資本家は誰でもなれるわけでなく、また失敗したときのリスクがとても大きいのです。 

そこで、3つ目の方法ですが、それは労働者が資本家のスポンサーになって、資本家が獲得した利益の配分を受けることです。つまり株主になることです。株式投資を通して資本家に資金を出資すれば、出資比率に応じて資本家から配当を受け取ることができます。株主となった労働者は間接的に資本家となることで、サークルを運営する側に回ることができます。そして「搾取のシステム」からの上がりを資本家とシェアすることになるのです。


今後、ますます資本家への富の集中は進行し、私たち労働者の処遇は悪化するでしょう。自分の身は自分で守るしかありません。株主となって「取られた分は取り返す」。これが私が株式投資をお薦めする第1の理由です。