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閑話休題

【閑】オレ流シニアライフの過ごし方

3月31日、会社の先輩が65歳で定年退職されました。当面仕事はせず、ソロキャンプでもしながらゆっくりするそうで、羨ましい限りです。私が働いている会社は某M社の関係会社ですが、私はM社を役職定年の55歳で退職し、今の会社に転籍しました。給料はM社時代の4掛けにダウンです。4割引きではありません。4掛け、6割引きです。これが60歳になると嘱託として再雇用され、給料はさらに半分になります。M社の実に2割です。ここまでくると、高校生のバイトと大差ありません。正直、痺れます。
私は今のところ体に異常はなく、仕事に対する熱意もそれなりにあります。しかし、60歳以降もバイト並の給料で目標に追われるハードな日々を過ごすとなると、いつまでモチベーションを維持できるか自信はありません。私はあと1年で60歳ですが、何とか緊張感と熱意を持って65歳までの5年間を過ごしたいと考えています。(※)

私が60歳になるとM社の企業年金と、細々と積み立ててきた個人年金の支給が始ります。これに株式の配当を足せば、どうにか我が家の家計は回りそうです。なので、私が稼ぐ「バイト代」は私が自由に使っても問題はありません。(まだ配偶者の了解はもらっていませんが……) といっても、貧乏家庭に育ち、贅沢=悪との教育を受けてきた私には、生活費以上の浪費はできそうにありません。そうなると、残るお金の使い道は、投資くらいなものです。
タイミングよく2024年には新NISAが始まり、成長投資枠で累計1,200万円まで個別株の投資が可能となります。時給1,200円でも5年間働けば、それなりの投資原資を貯めることができます。株券が紙くずになるのは覚悟のうえで、ハイリスク・ハイリターンな成長株投資で思いっきりキャピタルゲインを狙う。そんな緊張感に満ちたシニアライフも悪くはないでしょう。ただ、これは到底投資とは呼べないものです。決して皆さんにお薦めはしません。

(※)会社員の社会保険メリット
つべこべ言わず、とっとと会社を辞めてバイトしろとのご意見もあるでしょう。私がそうしないのは、会社員には以下のような社会保険のメリットがあるからです。
1.私はM社の健康保険に加入していますが、被扶養者の妻も自己負担なしでM社の健保に加入しています。私がバイトになると、国民健康保険に夫婦で個別に加入することになり、保険料の支払いが倍増します。
2.M社健保には高額療養費の付加給付制度があり、医療費の自己負担(月額)の上限を2万円に抑えることができます。国保には付加給付制度はなく自己負担が8~9万円以上となることもあります。
3.健保には休業時に給料の2/3を補填してくれる傷病手当金制度がありますが、国保にはありません。
4.バイト並の年収200万円でも会社で5年間働けば、65歳からの厚生年金を5.5万円(年額)増額できます。
5.私が60歳で会社を退職すると勤続期間は37年(私は23歳でM社に入社しました)となり、満額の国民年金(78万円)は受給できません。ですが、63歳まで継続雇用となれば3年分増額でき(5.9万円)、満額の国民年金を受給できます。
6.私が65歳まで継続雇用となった場合、5歳年下の妻は国民年金の第三号被保険者として保険料の自己負担なしに満額の国民年金を受給できます。しかし、私が60歳でバイト生活となると、妻は第一号被保険者として16,500円(月額)の保険料を5年間支払わなければなりません。
7.私が60歳以降の給料を60歳時の61%以下に引き下げられた場合、雇用保険から給料の15%相当を給付金として受取ることができます。

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株式

【株】身も蓋もない話

フーテンの寅さんではありませんが、「それを言っちゃあ、お終いよ」という話を、身も蓋もない話といいます。今回は、そんなお話をしたいと思います。

投資業界では色々な人たちが働いています。投信を組成する投信会社であれば、運用を担当するファンドマネージャーや証券会社にオーダーを発注する担当者。投信を販売する証券会社には、企業業績を分析するアナリストや経済動向を予測するエコノミスト、営業担当者や事務担当者。投信の資産を管理する信託銀行にも資金決済や運用報告書を作成するスタッフ等がいます。また、最近ではお薦めの個別株銘柄や投資戦略を語るユーチューバーのような人もいます。このように、実に大勢の方々が投資業界に従事されているわけです。
そこへ「どうせ10年先、20年先のことなんて分かりっこない。長期投資には企業業績の分析も景気予測も不要。低廉なインデックスファンドを機械的に定時定額で買っていけばいい。」などと言う輩(私のような者のことですが……)がいたら、投資業界にとって大迷惑です。そのため、「お金をかければきっと上手くいく。勉強すればきっと上手くいく。情報があればきっと……。」という幻想とともに、業界の存亡をかけて短期投資洗脳工作がテレビやインターネットを通じ日々行われることとなります。そう、まるでどこかの新興宗教のように。

住宅業界も似たようなものです。住宅業界にはハウスメーカー、建設会社をはじめ、建材会社、住宅設備会社、家具メーカー、電力会社、ガス会社、通信会社、家電メーカー等等、投資業界を遙かに上回る裾野の広さで多くの人々が関わっています。そのため、国は長らく雇用確保・産業育成のための国策として、「新築・持ち家」信仰を国民の間に流布し、国民を洗脳してきました。新築住宅は需要を顧みることなく過剰供給され続け、中古住宅の流通市場は整備されることはありませんでした。これこそ、昨今の空き家大量発生問題の元凶です。

情報過多時代の今こそ、他言に惑わされず、物事の本質を見極める冷めた目を持ちたいものです。

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株式

【株】シン・株式投資論

最近、2021年12月に初版が発行されて以来ロングセラーを続ける「サイコロジー・オブ・マネー」(モーガン・ハウセル著、ダイヤモンド社)を読み返しました。実によくできた本だと、改めて感じました。長期投資家を目指す人は、この1冊を読み込めばそれで十分と思わせる内容です。ただ、この本は読みやすさを優先した結果、細かく章分けされ論旨の全体像が見えにくいきらいがあります。そこで、以下では私の独断となりますが、本書の俯瞰図の提示にトライしてみたいと思います。

1.株式投資の目的
株式投資の目的は、経済的自立を手に入れることです。経済的自立とは、あなたやあなたの家族が、好きなときに好きなことをできること、をいいます。ただ、そのためには、それなりの資産が必要です。そして、資産を築くための手段が株式投資となります。私たちは株式投資を通じ、複利のパワーを借りて大きなリターンを得ることが期待できます。リターンの源泉となるのは、①時間、②マネー、③リスク、の3つです。
株式投資をするうえで重要なこと。それは、あなたが市場から退場することなく、できる限り長い期間にわたってマネーを投資し続けること(①と②)と、リスクを毛嫌いせず受け入れることです(③)。リスクを取らずにリターンを得ようとするのは、代金を払わずに商品を手にする泥棒と同じです。

2.リスクへの対応
リスクにはミクロのリスクとマクロのリスクがあります。
(1)ミクロのリスク
ミクロのリスクとは、投資先の企業の業績が悪化したり、倒産したりすることです。ミクロのリスクは事前に予測することは困難で、避けることはできません。
JPモルガン・アセット・マネジメントが1980年から2014年までの「ラッセル3000インデックス」のリターンの分布を分析し公表しています。この期間中、ラッセル3000の全構成銘柄の4割が70%以上値下がりし、回復することはありませんでした。実質的に、このインデックス全体のリターンの全てはダントツに優れた業績を上げた、わずか7%の構成銘柄から得られていたのです。驚くべき結果ですが、これが事実であり、投資とは所詮そんなものだということです。
ミクロのリスクへの対応。それは「複数の銘柄への分散投資」です。

(2)マクロのリスク
マクロのリスクとは、不況、自然災害、パンデミック、戦争等による経済システムの毀損、そして株式市場の下落です。マクロのリスクも事前の予測は困難であり、避けることはできません。
過去170年間、米国にどれだけの不幸な出来事が訪れたか、ご存じですか。大きな戦争が9度あり、130万人の米国人が亡くなりました。創業された企業の99.9%が倒産しました。大統領が4人暗殺されました。スペインかぜの大流行で1年間に67.5万人の米国人が亡くなりました。株価が1/3に暴落したことが少なくとも12回ありました。インフレ率が7%を越えた年が通算20回ありました。しかし、この170年間で米国人の生活水準は20倍になっています。不幸な出来事があっても経済は、そして市場はやがて回復する。これが事実です。
マクロのリスクへの対応。それは、過度にリスクを恐れない、「賢明な楽観主義者たること」です。
しかしながら、不幸な出来事による市場のダメージは、長期間続くこともあります。1929年の大恐慌のあと、株価が暴落前の水準を回復したのは25年後のことです。1970年代にはインフレやオイルショック等による株価低迷が、10年以上にわたって続きました。こういった長期間に及ぶダメージに耐え株式投資を継続するには、バッファーとなる預金が必要です。マクロのリスクへの二つ目の対応として、「十分な預金の保有」を上げます。

ここまでの本書の内容をたたき台として、株式投資の流れをイメージ化したものが【図1】です。あくまで私流ですので、本書の趣旨に沿えていない可能性もあります。ご容赦下さい。

長期投資家は、月々の給料をまず生活費に充当します。次に、株式市場が下落した際のバッファーとなる預金に充当します。そして、最後に残った余裕資金を株式に投資する流れとなります。株式市場はミクロ、マクロ様々な要因で、短期間に上下動を繰り返します。投資を開始した当初は、市場の下落で投資資産の時価評価が元本を割り込むこともあるでしょう。 しかし、ここで注目して頂きたいのは、レバレッジをかけない限り(信用取引や先物・オプション取引をしない)、時価評価はマイナスとはならないことです。(A) 時間の経過とともに含み益が増えていき、市場が下落しても元本を割り込むことはなくなります。(B)  そして、投資を長期間継続することで複利のパワーが顕在化し、投資資産は当初の想定を大きく上回る水準に到達します。(C)

本書には著者の主張をサポートする幾つもの興味深いエピソードが盛り込まれています。詳細は是非、皆さんに本書を手に取ってご確認頂きたいのですが、最後に驚くべきエピソードをひとつご紹介させて頂きます。

投資会社のホライゾン・リサーチは、「技能」でも「運」でもない、美術商が成功するための三番目の要素について説明しています。私たち株式投資家にとっても参考になるものです。
「優れた美術商は、膨大な量の美術品を投資対象として購入する」と同社は書いています。「多くの美術品を長期間保有すると、その一部が優れた作品であることが判明する。その結果、ごく一部の高リターンな美術品によりコレクション全体が黒字になる。これが成功する美術商のビジネスモデルなのである。」
優れた美術商は、インデックスファンドのような仕組みでビジネスをしているのです。まず、めぼしい作品があれば根こそぎ買います。気に入ったアーティストの作品を集中的に購入するのではなく、様々なアーティストの作品をポートフォリオとしてまとめて購入します。そして、そのうちの数点が高く評価される日をじっと待ちます。それが全てです。
一生をかけて手に入れた作品の99%は、価値のないものかもしれません。しかし、残りの1%がピカソのような芸術家の作品であるなら、全ての失敗を帳消しにできます。ほとんどが間違いでも、トータルで見れば大正解だったことになるのです。実はビジネスや金融・投資など、世の中の多くのことがこの仕組みで動いているのです。

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【閑】日本人よ、いつになったらマスクを外すんだい

最近、街中でマスクを外している人の姿が、チラホラ目に付くようになりました。とはいえ、そういう人はまだ少数。そのため、私はどうしても彼ら彼女らの顔に目が行ってしまいます。そして、あることに気付きました。マスクを外している女性たちが皆、お綺麗なんです。

3月、世は卒業式シーズン。卒業式にマスクをして出席するか、外して出席するか。アナウンサーが学生さんにインタビューするシーンを、最近テレビでよく見かけます。マスクを外した顔を友達に見られるのが恥ずかしいからと、たいていの学生さんはマスクをして卒業式に出席すると回答します。私はテレビを見ながら、街中ですれ違ったマスクを外した女性たちを思いました。彼女らはマスクを外した顔を他人に見られるのが恥ずかしくはないのだろうか? 確かに、あのルックスにマスクは邪魔でしかないですよね。

そのとき、日本人がマスクを外す時期について、私の脳裏に一つのイメージが浮かんできました。政府が何と言おうと、日本では当面マスクを付けて日常生活を送る人がほとんどでしょう。しかし、ルックスに自信を持つ一部の女性たちは、既にマスクを外し始めているようです。今後、この動きはSNS等を通じて拡散し、「脱マスク=おしゃれ」といったプラスイメージが若者に定着するでしょう。そして、次に流行に敏感な女性たち。そして、それを見た男性たちが脱マスクに動く、というシナリオです。

見映えをことのほか気にする日本人は「マスク着用=ダサイ」となったとき、自らマスクを外すのではないでしょうか。

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株式

【株】株主への手紙

日本経済新聞は2月27日の朝刊でウォーレン・バフェット氏が25日、恒例の「株主への手紙」を公表したと報じました。その内容に関しては既に関係者が色々なところで取上げており、今更私が下手くそな講釈を垂れるまでもないと思います。そこで、以下では日経の記事の中から、私たちが志向する長期投資の理念に通じるバフェットのコメントや考え方をご紹介したいと思います。

1.「恐怖が市場を支配する情勢は投資家の友」
金融市場が動揺した2022年、バフェット率いる投資会社バークシャー・ハザウェイはリーマンショックの2008年に匹敵する投資に動きました。2022年通期の株式投資額と事業投資額の合計は785億ドルに及びます。恐怖相場は優良企業を割安に買える「友」と、バフェットは言います。

2.「目先の経済や相場の予想は役に立たないに等しい」
バフェットは景気予測めいたことはしません。ただ、米国経済のしなやかさ、懐の深さには絶大な信頼を置いています。今回の手紙にも「私たちは米国の追い風を頼りにしており、時折その風が弱まることはあっても推進力は常に戻ってくる」と記しています。

3.「花が咲けば雑草は枯れ行く。長い目で見れば一握りの勝者が素晴らしい働きをするようになる」
悲観の雨で土がぬかるんだ今こそ、種まきの時期かもしれません。賢者は歴史に学び愚者は経験に学ぶといいますが、80年に及ぶバフェットの投資経験は彼にとっては経験でも私たち個人投資家にとっては歴史そのものです。

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株式

【株】胆力を身に付ける

以前、個人投資家が長期投資を行うには胆力が必要というお話をしました。(胆力) では、どうやったら胆力を身に付けることができるのでしょうか。もちろん、人それぞれで正解などありませんが、一つの考え方をご紹介します。
結論から先に言いますと、資産の含み益を作ること。これが胆力を身に付ける近道だと思います。投資する資産に含み益があれば、相場が下落してもクッションとなるので、精神的なダメージは軽くて済みます。資産の評価額(時価)が倍になれば、相場が50%下落しても、まだ50%の含み益があるので安心です。また押し目買いのチャンスと見れば、相場の下落はむしろ大歓迎。竹田翁の「上がってよし、下がってよしの株価かな」の境地です。(私が株式投資を薦める理由③) 相場下落への精神的な抵抗力を、人は「胆力」と呼びます。

ただ、問題があります。それは含み益を作るにも相応の時間が必要なことです。当然その間に何度も相場は下がり、損失が発生するでしょう。その度に損切りを繰り返していたら、含み益を作ることは到底不可能です。では、損失からくる心の痛みをどう遣り過ごせばいいのか。そんなとき頼りになるのが、配当や株主優待といったインカムゲインたちです。年3%強の配当があれば、3年で10%の損失をリカバーできます。
短期的なキャピタルロスをインカムゲインで薄めながら、長期的な株価上昇(キャピタルゲイン)を狙う。これが胆力の源泉となる含み益を作る戦略です。ただここまでのお話は、短期的には上下動を繰り返す株価も長期的には上昇トレンドを描くというストーリーにご賛同頂くことが前提となります。

この戦略を具体的に言いますと、①高配当株投資でインカムゲインを享受しつつ成長株投資で長期的にキャピタルゲインを狙う、または②高配当高β株投資で短期的なインカムゲインと長期的なキャピタルゲインを狙う(高配当株の分散投資)、となります。注意頂きたいのは、これらがポートフォリオ戦略だということです。複数の銘柄に投資をしますが、全ての銘柄で含み益を作る必要はありません。一部の銘柄で大きく含み益を作ったら、残りの多数は含み損。それで構いません。気が付けばポートフォリオ全体で投資額の2倍の評価額となっている。これが理想的な姿です。

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閑話休題

【閑】最強の哺乳類ラーテル

地上で最も強い動物は何でしょう。ライオン? ゾウ? クマ? そんな大物たちに混じって最強といわれる子型犬ほどの動物がいます。その名はラーテル。体長70cm、体重10kgくらいの、ハチミツが大好きなイタチ科の哺乳類です。そんなおとなしそうなラーテルが、なぜ最強といわれるのでしょうか。それはラーテルがいくつもの武器を持っているからです。一つ目は分厚く固い毛皮と伸縮自在で柔軟な体。二つ目は毒蛇の神経毒への耐性。三つ目はスカンクなみに強烈なオナラ。四つ目は鋭いカギ爪。そして五つ目が攻撃的でズル賢い性格です。
ライオンはラーテルを捕まえても、牙や爪でラーテルの背中の毛皮を突き通すことはできず、体を反転させたラーテルに逆に鼻を噛み付かれてしまいます。また、ラーテルはコブラに噛まれても1~2時間気を失うだけで神経毒を無毒化し、コブラを探し出して食べてしまいます。

上の写真の左二つがラーテル、右がイタチです。どうです。とても同じ仲間だとは思えませんね。ラーテルはまるで市販車をWRC用に改造した500馬力のモンスターマシンのようです。

私たち個人投資家も、機関投資家やヘッジファンドといったプロ投資家に負けない武器を持っています。長い投資時間軸とリスク許容力です。個人投資家はプロ投資家の攻撃を無尽のリスク許容力で凌ぎつつ、含み損を長期の時間軸の中で無毒化することができます。私たち個人投資家は、自らの武器の威力を理解することが勝利への第一歩となります。

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保険

【保】自動車保険に関する不都合な事実

マイカーを持つほとんどの人が入っている自動車保険。数多の保険の中で最も身近なものといっていいでしょう。そんな自動車保険ですが、多くの人が知らない不都合な事実があります。いざというとき、知っていると知らないとでは大違い。今回は自動車保険に関する驚きの事実をご紹介します。(幻冬舎「交通事故保険金のカラクリ」山下江著を参考にしました。)

【事実1】過失割合0%の被害者は加害者側の保険会社と自分で示談交渉しなければならない!
皆さんは交通事故に遭っても自動車保険に入っていれば保険会社が対応してくれる、そう思っていませんか? でも、信号停止中に後ろから追突されたり、相手がセンターラインを越えてきたため正面衝突した場合のように被害者の過失が全くない事故(過失割合0%)では、被害者側の保険会社は動いてくれず被害者自ら加害者側の保険会社と示談交渉しなければなりません。そんな馬鹿なと思われるでしょう。しかし、自動車保険は加害者が支払うべき被害者の治療費や慰謝料を保険会社が肩代わりするものです。被害者の過失が0ならば被害者には支払うべき費用などはありませんから、そもそも保険会社の出番はないということです。
本当に加害者側の保険会社との交渉を自分一人でやらないといけないのか。そうでなくても事故のダメージで弱っているときに、考えただけで憂鬱になります。そんなとき頼りになるのが、弁護士費用特約です。これは自動車保険に特約として付加するもので、最大300万円までの弁護士費用が補償されます。また、保険会社に弁護士の紹介を依頼することもできます。そうすれば以後の保険会社との交渉は弁護士が担うことになり、被害者の負担は大幅に軽減されます。弁護士費用特約の保険料は年間2,000円~4,000円程度と高額ではないので、私はこの特約への加入を強くお薦めしたいです。

【事実2】交通事故の慰謝料には2つの基準がある!
皆さんが交通事故に遭い過失割合が0%であった場合、自ら加害者側の保険会社と示談交渉することになるわけですが、慰謝料は被害者のケガの程度(等級)に応じ予め決まっています。その基準が二つあるという話です。(※)【表1】ご参照
一つは任意保険基準といい、営利企業である民間の保険会社が決めるものです。保険会社にとってはなるべく慰謝料を払わない方が会社の利益となるので、任意保険基準は意図的に慰謝料の金額を抑えたものになっています。もう一つは弁護士基準(裁判基準)といわれるもので、過去の判例によって妥当性を認められています。(公)日弁連交通事故相談センター東京支部により編集・発行されている「損害賠償額算定基準」にまとめられ、毎年更新されています。ここで問題なのは、加害者側の保険会社が任意保険基準をたてに、被害者にとって不利な慰謝料をゴリ押ししてくる場合があることです。被害者の多くは慰謝料の基準が二つあることなど知りませんし、知っていたとしても百選錬磨の保険会社の交渉人の前では赤子同然、不利と知りながらも任意保険基準の慰謝料を受け入れてしまうでしょう。
そこで再び弁護士の登場です。交渉に弁護士が介入することで、被害者にとって有利な弁護士基準での決着が期待できます。また、保険会社も裁判は避けたいので、早期に被害者の主張を応諾し示談を求めてくる可能性が高いです。

【事実3】ドライバーの1割から2割が自動車保険に加入していない!
にわかには信じられない話ですが、任意自動車保険・共済に加入している人の割合は9割弱。中には8割程度の都道府県もあるということです。街中を走っている車の5台から10台に1台は無保険車ということです。しかし、任意保険に入っていない人とは、一体どんな連中なんでしょうか。自分の運転技術に絶対の自信があり、事故を起こさないと確信している人? そうであれば、まだマシです。私は、事故の加害者になっても「無い袖は振れない」と開き直る「ならず者」だと思います。
加害者が任意保険に加入していなければ、被害者は自賠責保険の僅かな慰謝料を手にするだけで後は泣き寝入りとなってしまいます。そのような悲劇を避けるため、自動車保険には人身傷害補償特約があります。この特約に入っておくと、被害者自身や同乗者が死傷した場合、治療費や休業損害等を加害者との示談を待たずに受取ることができます。ならず者から身を守るために保険料の負担は増えますが、人身傷害補償特約の付保を検討してみてはいかがですか。

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株式

【株】ヘッジファンドは神を目指す

2023年1月24日の日本経済新聞の夕刊に「存在感増すオルタナ投資」と題する記事が掲載されました。ここでは米ヘッジファンド運用会社大手のシタデルが、2022年の1年間に160億ドル(約2兆円)と業界最大の収益を上げたことを報じています。ただ、私は収益の金額以上にそこで紹介されているシタデルの運用手法に驚かされました。同社は小売企業のPOSデータや衛生画像を使った位置情報、SNSの投稿などをデータ化し、投資先企業の業績や投資商品の相場見通しに生かしているというのです。また、同社は近年、地球温暖化の加速で世界各地で洪水や干ばつなどの気候変動が起こっていることを踏まえ、博士号を持つ気象学者が率いるチームを編成して気候関連のビッグデータから商品先物の先行きの予測などに活用しているとのこと。運用の世界もここまで来たか、との思いがします。

以前、短期投資というもので世界有数のヘッジファンド:ルネサンス・テクノロジーズを取上げました。彼らの投資手法は、超高性能コンピューターの力を借りて相場の動きをミクロの時間軸に分解します。そして、その一瞬の時空間に出現するアノマリーを見出し、統計的有意性が確認されたなら超高速回転のアルゴリズム取引を仕掛けるというものでした。電子顕微鏡で相場に蠢く微生物を見つけるイメージです。
一方、シタデルはオルタナティブデータを高性能のコンピューターで解析し、鳥の目で世界各国の公的機関よりも早く社会や環境の今を認識することができます。まさに、ハッブル望遠鏡で宇宙の彼方を観測するイメージです。でもこんな話を知ってしまうと、雇用統計やCPIといった景気指標に市場関係者が一喜一憂する姿が茶番に見えます。

シタデルもルネサンス・テクノロジーズも超高性能コンピューターという武器を手に神の領域に分け入り、獲物を狩り立てます。私たち個人投資家にできるのは彼らに近付かないこと。同じ土俵で戦わないことです。自分の身は自分で守るしかありません。

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不動産

【不】不動産VS株式、通説と現実のギャップ

不動産VS株式と書きましたが、不動産投資と株式投資は決して相反するものではなく、補完し合うものです。それぞれの長所を活かし上手に使い分けることで、全体の運用効率を高めることができます。しかし、世の中に流布する不動産投資と株式投資の通説には現実と乖離したものが多く、それらを鵜呑みにすると思わぬ怪我をする危険性があります。そこで、今回は①リスクとリターン、②投資の手間、③投資の期間、の3点について不動産投資と株式投資の通説と現実とのギャップについて確認したいと思います。

①リスクとリターン
不動産投資の解説本を読んでいると、「株式はリスクが高く損失を被る可能性がありますが、不動産は安定的に収益を上げることができるので安心です」といった説明を目にすることがあります。株式=ハイリスク、不動産=ローリスク、という位置づけです。ところで、運用を少しでもかじったことのある人にとって、リスクとリターンが比例することは常識です。(正確にはリスクとリターンは比例しませんが、リスクが高ければリターンも高い、リターンが低ければリスクも低い、ローリスク・ハイリターンはありえない、という運用の基本を言っています。) では、不動産のリスクとリターンの水準は如何ほどでしょうか。一般に不動産投資に際しては多額の借入れを行います。少し前までは自己資金ゼロのオーバーローンと言われる融資も、一部銀行を中心に盛んに行われていました。この場合のリターンを計算してみましょう。仮に物件価格1000万円で年間賃料40万円のワンルームマンションがあったとします。CCR(キャッシュ・オン・キャッシュ・リターン)は賃料÷自己資金=40万円÷0円=∞、となります。えっ?リターンは無限大? これは21世紀の錬金術でしょうか。リターンが無限大ということは、リスクも無限大ということです。
不動産投資は当初の計画通りにキャッシュが回っている間は安定的に収益を上げることができます。しかし、金利の上昇や空室の増加、多額の修繕費の発生等のハプニングにより計画に狂いが生じるとローンの返済が滞り、最悪の場合、自己破産・一家離散の危機に直面します。多額の借入れに依存した不動産投資は安定運用とはかけ離れた、超ハイリスク・超ハイリターンの世界です。不動産投資の(デフォルト)リスクを抑えるには、厚めの自己資金を投入しレバレッジ比率を下げるしか手はありません。そして、レバレッジ比率が下がればミドルリスク・ミドルリターンの運用が可能です。

②投資の手間
株式投資は相場の動きを24時間チェックする必要があり、気が休まる暇がない。それに比べ不動産投資はほったらかしでいいので、気が楽です。こんな説明も不動産投資の解説本で目にします。でも、「ほったらかし」は本来、長期の株式投資に相応しい言葉です。内外株式のインデックスファンドを定時定額で買い付けていけば、相場観も企業業績の分析も不要。ほったらかしで何の問題もありません。逆に不動産投資こそ手間をかける必要があります。投資といいますが、不動産投資は本来不動産賃貸業と呼ぶべきもの。不動産投資家は事業主として、自らの手で経営に参画する気概と覚悟が必要です。賃料の回収、物件のメンテ、空室の募集等事業主としての仕事は山ほどあります。賃貸管理を業者にアウトソースすることは可能ですが、それは収益の低下を意味します。また、賃料保証を謳ったサブリースの問題点はここでお話するまでもないでしょう。管理を業者に委託する場合も丸投げは避け、定期的に物件に足を運び自分の目で管理の状況をチェックする等、手間を惜しむべきではありません。

③投資の期間
不動産投資は将来の年金や生命保険の代わりになります。またローンを払い終わったあとは資産として残ります。こんなセールストークを不動産会社の営業マンから聞いた方は多いでしょう。でも、ローンを払い終わった35年後、貴方の目の前にあるマンションの姿を想像してみて下さい。現在新築の物件でも築35年の築古となります。築10年なら築45年もの。そんな超築古マンションに資産価値はありません。下手したら幽霊マンション化して負動産になっているかもしれません。何でこんなことになるのでしょうか? それは不動産が現物投資だからです。不動産は野菜や魚と同じで、時間の経過とともに腐っていく運命にあります。ですから不動産投資は時間との勝負です。中期目線での投資となります。営業マンの言う通り35年も物件を抱えていたら大変なことになります。不動産投資は投資開始の時点で、ちゃんと出口を意識しておくことが肝要です。出口のない不動産投資はありません。劣化する前に物件は売却し、別の物件を購入する。これの繰り返しです。5年~10年程度の中期での入れ替え売買(5年内に売却すると短期譲渡所得として税金が高くなります)が、不動産投資の基本的なリズムです。
一方、株式投資は長期目線での投資が好ましいです。不動産投資に比べ不確定要素の多い株式投資では、短期~中期目線では需給や市場参加者の思惑といったノイズの影響が大きく、収益が安定しません。長期目線で投資に取り組むことで、投資先企業の成長と安定した収益を得やすくなります。